Кредит для придбання квартири з використанням материнського капіталу. Купівля квартири в іпотеку з використанням коштів материнського капіталу
Більшість щасливих власників сертифікату на материнський капітал використовують його для покращення умов житла. Оскільки суми, виділеної державою, замало придбання готового об'єкта нерухомості, виникає потреба оформляти житловий кредит чи іпотеку. Ця процедура має деякі особливості та нюанси.
Тому варто розібратися, як виглядатиме іпотека під материнський капітал, та на яких умовах її можна оформити.
Основні особливості
На 2015 рік понад 3 млн. російських сімей уже отримали сертифікати за народження другої дитини. І приблизно 2 млн. з них направили кошти на придбання квартир або будівництво будинків, тому що ця проблема є найбільш актуальною в наш час. Незважаючи на те, що розпорядитися правом на надання фінансової допомоги можна після 3 років з моменту появи в сім'ї другої дитини, якщо йдеться про поліпшення умов житла, це правило не діє. Одним словом, спрямувати кошти материнського капіталуна придбання житла можна, не чекаючи триліття малюка. Але також треба враховувати, що кожен член сім'ї, і діти, і батьки повинні мати житло у спільній частковій власності. Тобто друга дитина також повинна мати свою частку у квартирі чи будинку, а ось яку саме – у законі не вказано. 
Отже, іпотека під материнський капітал, умови якої будуть розглянуті нижче, це реальність. Не треба чекати три роки, як помилково вважають багато, але слід оформити житло у власність на всіх членів сім'ї, у тому числі й на дітей.
Початковий внесок з іпотеки
Можна використовувати материнський капітал як початковий внесок з іпотеки, що досить вигідно для тих, хто купує житло після народження другої дитини та внести певну суму одноразово не здатний. І банки відмовлять у наданні позики на придбання нерухомості, якщо сім'я не має стартового капіталу.
Отже, можна направити материнський капітал як початковий внесок з іпотеки, при цьому необхідно вибрати банк і скласти з ним договір іпотечного кредитування. Потім підбирається житло і укладається угода з фінансовою установою. Після цього договір із банком про надання позики та свідоцтво про право власності разом із сертифікатом слід віднести до Пенсійного фонду. 
Протягом двох місяців після подання заяви зазначена сума перераховується на рахунок банку, де було оформлено іпотеку у рахунок погашення первісного внеску. Гроші власникам сертифіката не видаються за жодних умов.
Погашення основного боргу або відсотків за іпотекою
Іпотека під материнський капітал має на увазі також оплату вже наявної житлової позики, навіть якщо вона була оформлена задовго до народження другої дитини. Тобто засобами державної підтримки можна погасити житловий кредит і, таким чином, знизити терміни кредитування та розмір щомісячного платежу. Але треба враховувати, що за рахунок материнського капіталу неможливо сплатити штрафи та пеню за прострочені платежі з іпотеки.
Як оформити позику
Далі, йтиметься про те, як взяти іпотеку під материнський капітал. Для початку, звичайно, потрібно оформити сертифікат у відділенні Пенсійного фонду. Зробити це можна відразу ж після народження другої дитини та оформлення документів на неї. Заявка розглядається протягом місяця, після чого батьки одержують сертифікат.
Тільки після цього купується об'єкт нерухомості, тобто проводиться угода із ним. Після цього пакет документів слід віднести до відділення Пансіонного фонду. А саме сертифікат, договір із банком, свідоцтво про право власності. Після розгляду документів протягом 2 місяців гроші переказують на рахунок банку. І тут не обов'язково одразу оформляти житло на всіх членів сім'ї, достатньо протягом 6 місяців скласти у нотаріуса зобов'язання про переведення нерухомого майна у пайову власність.
Умови договору
Договір іпотеки, взятої із залученням материнського сімейного капіталу, мало чим відрізняється від стандартного. Тобто банк, як і раніше, висуває жорсткі вимоги до позичальника. Також потрібно підтвердити дохід, свою платоспроможність та оформити страховку. Хоча деякі банки знижують відсоткову ставкуна іпотеку із залученням материнського капіталу, її розмір може досягати 14% річних. Так само, як і в інших випадках, сума відсотків залежить від початкового внеску, тому доцільніше вкласти сертифікат на ці цілі. 
Крім того, можна покращити умови житла у прямому розумінні цього слова. Тобто продати вже наявний об'єкт та купити більший за площею з доплатою. І тут можна скласти договір іпотеки з банком. Безперечно, доведеться платити відсотки за кредитом до моменту переказу коштів банку з Пенсійного фонду, але при цьому не слід чекати три роки з моменту народження малюка.
На що звернути увагу?
Іпотека під материнський капітал має кілька своїх особливостей, на які слід звернути увагу:
Загалом є кілька варіантів, як взяти іпотеку під материнський капітал. Але потрібно також правильно вибрати фінансову установу, яка має спеціальні програми кредитування.
Банки, що надають іпотеку під материнський капітал
За статистикою, багато клієнтів довірили такій фінансовій установі, як Ощадбанк, материнський капітал. Іпотека, до речі, може видаватися за кількома програмами, що значно підвищує шанси на схвалення позики та робить його умови більш вигідними. Відсоткова ставка залежить від багатьох обставин, наприклад, від розміру початкового внеску та терміну кредитування, а також від того, чи бере участь клієнт у зарплатному проекті Ощадбанку. Максимальний відсоток з іпотеки становитиме 14% на рік. 
Серед інших банків нашої країни із сертифікатами працюють: "ВТБ 24", "Банк Москви", "Юнікредит", DeltaCredit. Ставки та умови кредитування можна дізнатися у фінансовій установі. Також слід обов'язково порівняти умови, на яких видається іпотека під материнський капітал. Калькулятор, представлений на офіційних сайтах банків, допоможе наочно оцінити вигоду клієнта.
Висновок
Отже, перш за все потрібно оформити сертифікат у Пенсійному фонді. Далі, ретельно прорахувати всі варіанти, тому що іпотека під материнський капітал - це унікальний шанс, яким потрібно скористатися правильно. Можливо, вигідніше купити квартиру в новобудові, для цього є спеціальні програми або вкласти кошти в іпотеку з метою будівництва житлового будинку. Варіантів може бути чимало.
Об'єктом договору купівлі-продажу з використанням материнського капіталу може виступати як готова квартира на первинному або вторинному ринку, так і житло в будинку, що будується за договором пайової участі. Скористатися грошима можливо після досягнення дитиною 3-х річного віку, але якщо житло купується за договором іпотеки або в сім'ї вже є укладений договір житлового кредитування, то погасити його можна будь-коли з народження дитини.
Примітка: гроші за материнським сертифікатом не можна отримати готівкою, даний документдає лише право направити фінанси на встановлені закономвитрати, одним із яких є поліпшення житлових умов сім'ї. Кошти будуть перераховуватися структурами Пенсійного фонду після оформлення договору купівлі-продажу.
Однією з необхідних умов надання іпотечного кредиту під материнський капітал є цілісність коштів, забезпечених сертифікатом. Тобто якщо до цього сім'я направила частину грошей на навчання дитини, то банк може відмовити в позиці.
Банки, кредитуючи позичальників, вимагають, щоб початковий внесок у вигляді від 10 до 25% вартості житла вносився самими покупцями. Якщо позичальники вирішили зробити його, то доведеться пройти через додаткове кредитування. Справа в тому, що Пенсійний фонд може перерахувати кошти, лише переконавшись, що договір купівлі-продажу укладено, пройшов державну реєстрацію та покупець отримав на руки свідоцтво про власність.
У разі банки пропонують прокредитувати позичальника у сумі початкового внеску, встановивши відсотки у вигляді 10,50% рівну ключової ставці ЦБ, чинної нині. Як тільки угода буде зареєстрована та Пенсійний фонд отримає всі докази її законності, то гроші по материнському капіталі будуть направлені до кредитної установи.
Таким чином, позичальником буде отримано два кредити один на короткий термін і покривається через ПФ грошима материнського сертифікату і другий - основний на погашення суми, що залишилася продавцю нерухомості.
Етапи угоди
Поетапно доведеться зробити кілька кроків для досягнення результату:
- вибираємо банк , що має програма іпотечного кредитування з використанням материнського капіталу;
- подаємо попередню заявку та прикладаємо необхідні документи для позичальника: відомості про доходи у вигляді довідки з місця роботи або декларації про доходи, заповнюємо анкету, подаємо копію трудової книжкиабо свідоцтво про реєстрацію як підприємця;
- повідомляємо відомості про житло, що купується : готове житло в новому будинку, на стадії будівництва, квартира на вторинному ринку або індивідуальний будинок, його вартість та інформація про продавця та доповнюємо документами про власність або інші права на майно. Банк повинен схвалити нерухомість, оскільки саме вона забезпечуватиме повернення кредиту, будучи у заставі. Ряд банків може схвалити заявку без надання відомостей про нерухомість, якою потрібно користуватися в термін від 1 до 3 місяців – цей час дається на пошук необхідного варіанту нерухомості;
- при схваленні заявки представляємо повний пакет документів на житло: свідоцтво про власність (витяг з Росреєстру з 15.07.2016 року), довідку про відсутність обтяжень та боргів по комунальним послугам, довідка про склад сім'ї продавця, згоду органів опіки за наявності неповнолітніх дітей, технічний та кадастровий паспорти та ін.
- повідомляємо відділення Пенсійного фонду про бажання придбати нерухомість. Подаємо заявку за встановленою формою із додатком документів на квартиру та схвалення банку;
- банк проводитиме оцінку нерухомості із залученням незалежного експерта. Результати оцінки впливають на суму кредиту, саме ціна, визначена оцінювачем, є для банку основною, а не та, яку пропонує продавець;
- укладання кредитного іпотечного договору. У ньому сторони обумовлюють терміни кредитування, суму, відсоткову ставку, графік щомісячних платежів, можливість дострокового погашення, зокрема з допомогою коштів материнського капіталу. Вказується склад майна, яке буде у заставі у банку, оформляється заставна;
- одночасно з кредитною угодою укладається договір купівлі-продажу житла. Складається акт приймання-передачі квартири та сплачується первісний внесок. Банку надається розписка продавця про його отримання або платіжне доручення щодо перерахування грошей. Або банк сам, кредитуючи позичальника у сумі внеску, перераховує їх власнику житла;
- оплачується державне мито на адресу реєстраційної палати від імені Росреєстру. Розмір мита під час укладання договору іпотеки становить фізичних осіб – 1000 рублів. За договором купівлі-продажу державне мито за реєстрацію договору сплачується в сумі 2000 рублів, по тисячі кожна зі сторін якщо вони громадяни та 22000 рублів юридичні особи;
- подаються документи до Росреєстру для реєстрації. Необхідно докласти всі папери, за іпотекою, купівлею-продажом, оскільки реєструються дві дії: застава і перехід права власності від продавця до покупця;
- проводиться страхування предмета іпотеки та життя, здоров'я позичальника. Це обов'язкова вимога, яку висувають банки з метою збереження майна, а також у разі втрати позичальником працездатності або його смерті погасити борг зі страхової суми. Договір зі страховою компанією потрібно буде укладати щорічно до повного розрахунку з банком;
- до Пенсійного фонду подається зареєстрований договір купівлі-продажу та свідоцтво про власність на власника материнського капіталу. Куплене житло має бути при цьому бажано оформити у частках на батьків та дитину.
Подані на останньому етапі документи є підставою для перерахування грошей Пенсійним фондом із засобів материнського капіталу на погашення частини кредиту перед банком. Умова про реєстрацію нерухомості на всіх членів сім'ї та (або) дітей після використання на купівлю житла коштів МК є обов'язковою та підлягає виконанню на підставі нотаріально завіреного зобов'язання. Інакше через півроку-рік прокурор, за повідомленням Пенсійного фонду, зобов'яже власника житла зробити це через суд.
